2026-10-18
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沙溪村是广州规模最大的旧村改造项目之一，覆盖的土地总面积约169.47公顷，改造总投资预计达到398亿元。该村坐落于番禺区的洛浦街道，北面靠近珠江后航道，周围紧邻万博商务区，且便捷地与新光快速路及地铁18号线相连，附近还有海珠创新湾，地理位置十分优越。沙溪村内还设有如沙溪五金塑料城等多个大型专业市场，改造计划同时也将推动产业的转型和升级。最初中标的合作方为升龙集团与方圆地产的联合体，分别持有60%和40%的股份。该项目于2020年获得实施方案批准，其内容包括：1、总建筑面积为365.3万平方米，其中复建安置区181.3万平方米，融资区155.6万平方米；2、项目改造总成本预计248亿元，其中用于复建安置的资金为198亿元，工期设定为6年。然而，受市场环境变化的影响，两家公司都陷入了流动性危机。方圆地产在2023年面临3.4亿美元海外债务的违约，长期拖欠利息且至今未有重组方案出台。升龙集团在广州多个旧改项目中拖欠村集体租金及工程款，导致项目停滞；其广州区域的公司广州升龙房地产置业在2026年6月被广州中院裁定进行预重整。因这些问题，沙溪村的改造项目也陷入了停滞，村集体的物业欠租更是高达6164.77万元；村民的表决率仅为65%，远低于80%的改造生效所需门槛。
在此背景下，沙溪村于2026年4月15日宣布，星河湾集团计划入股项目公司广州升龙方圆置业有限公司，持股比例为90%，全权负责资金、建设和品牌运营，而升龙和方圆仅保留10%股份，不再主导开发。10月10日，村委会对外发布了《旧村改造合作共建承诺书》，公开了星河湾对村民的核心承诺，开始在村内设立安置房项目部，正式启动村民表决工作。星河湾的方案主要包括：1、重建设施：优先推建安置住宅和集体物业，计划在6年内完成所有复建房的交付，复建住宅层高不低于3米，并配备高速电梯，户型涵盖68至180平方米；2、资金监管：在复建房完全交付前，融资地块的销售回款在扣除必要开发成本后，剩余资金将全部用于复建安置，以确保回迁资金的安全性；3、弃产政策：尊重村民的自愿选择，按协议足额发放动迁补偿和临迁费，首层商铺可选择住宅、回迁商铺或货币补偿；4、实施模式：采用分片滚动改造的方式，首期改造范围限制在全村的10%以内，避免一刀切的整体拆迁；5、欠租补偿：针对历史欠租6164.77万元的问题，先存入公证处监管账户，在村民表决通过后再进行赔付；6、融资计划：实控人黄文仔以个人名下的两栋大楼价值96亿元进行抵押，广州农商行向沙溪村项目提供不超过50亿元的授信。星河湾自身无任何违约记录，没有美元债务及商业票据逾期的情况；7、企业表态：黄文仔承诺，绝不让项目烂尾，若此次项目失败将不再参与旧改。
该方案最终需要得到村民大会的表决通过，以及番禺区和广州市两级城市更新主管部门的审批，才具备实施效力。如果表决未通过，星河湾的入局方案将作废，项目则将按照旧改规则终止。除去历史欠租，项目在前期已经投入了大量资金，面对398亿的巨大投资压力，融资地块后续的去化将是一大考验。
